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        農村宅基地申請和審批政策十問

        農村宅基地申請和審批政策十問

        01農村村民在什么情況下可以申請宅基地?



        依據土地管理法,結合各?。ㄗ灾螀^、直轄市)宅基地管理的有關規定,農村村民有下列情況之一的,可以以戶為單位申請宅基地:

        (1)無宅基地的;

        (2)因子女結婚等原因確需分戶而現有的宅基地低于分戶標準的;

        (3)現住房影響鄉(鎮)村建設規劃,需要搬遷重建的;

        (4)符合政策規定遷入村集體組織落戶為正式成員且在原籍沒有宅

        基地的;

        (5)因自然災害損毀或避讓地質災害搬遷的。

        各?。ㄗ灾螀^、直轄市)對農戶申請宅基地條件有其他規定的,應同時滿足其他條件要求。




        02農村宅基地審批主體是誰?



        土地管理法第六十二條規定,農村村民住宅用地,由鄉(鎮)人民政府審核批準;其中,涉及占用農用地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。第四十四條規定,建設占用土地,涉及農用地轉為建設用地的,應當辦理農用地轉用審批手續。為完善農村宅基地審核批準機制,《農業農村部自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》(農經發〔2019〕6號)明確,鄉鎮政府要探索建立一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度,方便農民群眾辦事。根據農業農村、自然資源等部門聯審結果,由鄉鎮政府對農民宅基地申請進行審批,出具《農村宅基地批準書》,鼓勵地方將鄉村建設規劃許可證由鄉鎮一并發放,并以適當方式公開。



        03農村宅基地申請審批程序是什么?



        農村宅基地分配實行農戶申請、村組審核、鄉鎮審批。按照《農業農村部自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》(農經發〔2019〕6號),宅基地申請審批流程包括農戶申請、村民小組會討論通過并公示、村級組織開展材料審核、鄉鎮部門審查、鄉鎮政府審批、發放宅基地批準書等環節。沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的,農戶直接向村級組織提出申請,經村民代表會議討論通過并在本集體經濟組織范圍內公示后,報送鄉鎮政府批準。



        04農民建房能否使用農用地?



        農民建房在符合規劃的條件下可以使用農用地,但要依法先行辦理農用地轉用手續。農用地轉為建設用地的,按照土地管理法第四十四條規定,在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內,為實施規劃將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的,按土地利用年度計劃分批次分別由原批準土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批準;在已批準的農用地轉用范圍內,具體可以由市、縣人民政府批準。在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍外,將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的,由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批準。永久基本農田轉為建設用地的,由國務院批準。



        05農民轉讓宅基地后,是否可以再申請宅基地?



        按照土地管理法第六十二條規定,農村村民出賣、出租、贈與住宅后,再申請宅基地的,不予批準。



        06進城落戶的農民能否繼續保留宅基地使用權?



        進城落戶的農民可以依法保留其原來合法取得的宅基地使用權。按照《中共中央國務院關于堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》(中發〔2019〕1號)“堅持保障農民土地權益、不得以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶條件”規定精神,不能強迫進城落戶農民放棄其合法取得的宅基地使用權。在此之前,《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016〕191號)規定,“農民進城落戶后,其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記?!?/span>



        07農民建房能否使用農用地?



        農村宅基地不能繼承,農房可以依法繼承。農村宅基地所有權、宅基地使用權和房屋所有權相分離,宅基地所有權屬于農民集體,宅基地使用權和房屋所有權屬于農戶。宅基地使用權人以戶為單位,依法享有占有和使用宅基地的權利。在戶內有成員死亡而農戶存續的情況下,不發生宅基地繼承問題。農戶消亡時,權利主體不再存在,宅基地使用權滅失。同時,根據繼承法的有關規定,被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承。因房地無法分離,繼承人繼承房屋取得房屋所有權后,可以依法使用宅基地,但并不取得用益物權性質的宅基地使用權。




        08什么是“房地一體”不動產權證?



        “房地一體”不動產權證是物權權利歸屬的憑證。根據《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范(試行)》等的規定,將農村宅基地、集體建設用地及其上的建筑物、構筑物實行統一權籍調查和確權登記后,統一頒發“房地一體”的不動產權證書。



        09辦理“房地一體”不動產權證需要提交哪些材料?



        申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記的,應當根據不同情況,提交下列材料:(一)申請人身份證和戶口簿;(二)不動產權屬證書或者有批準權的人民政府批準用地的文件等權屬來源材料;(三)房屋符合規劃或者建設的相關材料;(四)權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產界址、面積等材料;(五)其他必要材料。因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移而申請登記的,申請人應當根據不同情況,提交下列材料:

        (一)不動產權屬證書或者其他權屬來源材料;

        (二)依法繼承的材料;

        (三)分家析產的協議或者材料:

        (四)集體經濟組織內部互換房屋的協議;

        (五)其他必要材料。



        10對歷史形成的超標占用宅基地如何確權登記?



        根據原國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、原農業部《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》(國土資發〔2011〕178號)規定,按照不同的歷史階段對超面積的宅基地進行確權登記發證。1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前,農村村民建房占用的宅基地,在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的,可以按現有實際使用面積進行確權登記;1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止,農村村民建房占用的宅基地,超過當地規定的面積標準的,超過部分按當時國家和地方有關規定處理后,可以按實際使用面積進行確權登記;

        1987年《土地管理法》實施后,農村村民建房占用的宅基地,超過當地規定的面積標準的,按照實際批準面積進行確權登記。其面積超過各地規定標準的,可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積,待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時,按有關規定作出處理,并按照各地規定的面積標準重新進行確權登記。

        注:以上政策解答節選自農業農村部農村合作經濟指導司《農村宅基地管理法律政策問答》。




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